房地产行业做微分销是一个新的尝试，也是一个新的发展渠道。但是，房地产微分销应注意行业的特殊性。

　　1、固定性

　　固定性也称不可移动性，房地产产品从生产、使用直至寿命终结都与土地紧紧相连。由于不可移动，每宗房地产的交通、日照、周边环境、景观等，均有一定状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。

　　2、单件性

　　单件性也是多样性，它是由固定性所派生出来的。可以说没有两宗房地产是完全相同的，即使外观一样，但由于坐落位置的不同，周围环境、景观也会有所不同。这一特性决定了房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争。针对不同的消费群体和不同的项目特点，房地产营销策略也要有所差别。

　　3、价值量大、单价高

　　房地产产品价值量大、单价高是其他一般商品所不具备的特征之一。以住宅为例，普通老百姓购买一套商品房差不多要花费一生的积蓄，因此人们在选择房地产产品时总是慎之又慎。开发商如果仅仅局限于推出一个新奇的概念，依靠某一简单要素去争取客户，一旦概念失真，反而让购房者感到开发商缺乏诚信，使其失去口碑市场。

　　4、相互影响

　　相互影响的特殊性也就是经济学所讲的外部性。房地产的价值不仅与其本身的状况有直接关系，还取决于周围其他房地产的状况，受邻近房地产用途和开发利用的影响，如，在其旁兴建一个绿化公园，可使其价值上升。

　　5、保值增值

　　由于土地的稀缺性，使房地产具有保值增值的特性。但这是从房地产价格变化的总体趋势来说，是波浪上升的，不排除房地产价格随着社会经济的波动而波动。房地产本身功能的落后、周围环境的恶化也会使房地产贬值。

　　6、产品生产较为复杂

　　房地产产品的生产从可行性研究、勘察设计、工程施工、竣工销售直至使用阶段的物业管理，涉及到多个专业、多个领域。这些环节既彼此相连，又各自独立。房地产产品的复杂性决定了房地产营梢不能只着眼于销售阶段以上这些特性也是房地产营销的特点。

　　结合以上房地产行业的特殊性，要做房地产微分销会有一定的局限，不像其他小商品容易操作。不过，不管怎样，房地产微分销也是一个值得尝试的销售渠道。

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